آخرین اخبار
خانه » مقالات » نحوه ارزیابیی و کارشناسی ملک

نحوه ارزیابیی و کارشناسی ملک

نحوه ارزیابیی و کارشناسی ملک
IMG16234917 نحوه ارزیابیی و  کارشناسی ملک
کارشناس دادگستری

یکی از مسائل ی که متخصصین بخش اعتباری با آن مواجه هستند ، مورد بررسی وتعیین قیمت املاک اعم از ویلائی، مسکونی تجاری ، صنعتی وغیره جهت اجرای طرحهای عمرانی و یا ترهین وثائق بوده ولازم است در تعیین قیمت وبالطبع شناخت تفکیک عوامل وپارامترهای تعیین کننده، مرغوبیت قیمت ملک از قبیل عرصه واعیان وامتیازات وتعرفه های متفرقه آن دقت ضروری بعمل آید چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری وبررسی وتفکیک اطلاعات و داده های کمی، عوامل دخیل در مورد کارشناسی است.

الف) از عبارت عوامل با اهمیت در تعیین قیمت ملک ، ارزش عرصه(زمین) آن است چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می نماید پس ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل بوده وبعد از تحقیق وترجیحاً با استعلام از منابع معتبرمحلی، قیمت گذاری می شود.

-اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک).

-کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است.

– عرض معبر تعداد گذرهای مجاور ملک(چند بر بودن ملک).

-موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.

– امکان تغییر کاربری ملک بوسیله کمیسیونهای مربوطه.

– موقعیت استقرار منطقه ای ملک واصولا اینکه ملک داخل محدوده شهرها است که بر طبق قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب ۱۳۶۲ و محدوده شهرک‌ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام می شود ویا ملک خارج از محدوده می‌باشدو اولین قدم احراز مالکیت واطمینان ازمطابقت معین ات ثبتی ملک با معین ات محل معرفی شده توسط متقاضی است وارزش مورد نامبرده بیشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه ً فاقد عوامل کنترل کننده مثل پروانه یا پایان‌کار ویا حتی ملک همجواردارای سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور هستند .

– ارزیابی قرار گیری اقطعا لی ملک در مسیر طرحهای عمرانی(میزان عقب نشینی واصلاحی اقطعا لی).

ب)علت مهم دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی(بنای) ملک است که خود حاوی عوامل ذیل است:

-نرخ های شهرداری حاوی عوارض صدورپروانه عوارض پذیره در املاک تجاری عوارض مازاد تراکم ، عوارض پیش آمدگی(بالکن) عوارض حذف پارکینگ(در صورت عدم تأمین میزان لازم ) عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی وفضای سبز و غیره.

-حق کسب وپیشه ویا حق سرقفلی در املاک تجاری که در ادامه در خصوص ماهیت وفرق آنها مختصراً توضیحاتی داده خواهد شد.

-هزینه های احداث بنا حاوی طراحی وتهیه نقشه های اجرائی ،هزینه نظارت، نرخ مدیریت اجراء، تهیه مصالح وتجهیزات ضروری ، تأمین ماشین آلات، در پروژه های ویِژگزینشه تعرفه ژئوتکنیک(زمین شناسی) جهت تعیین معین ات زمین محل احداث بنا، دستمزد وبقیه هزینه های متفرقه.

پس با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تزود در بررسی وتعیین تعرفه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت وسیستم سقف) ومعین ات نما ونوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی کرده وبرای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام می نمایند وتعرفه بقیه الحاقیات از قبیل امتیازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن ،آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از میزان عرف ومعمول مانند شیرآلات لوازم برقی وتجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون ونماسازی های خاص، سیـستم های امنیتی وغیره را به آن اضافه می نمایند.

در برآوردقیمت پارکینگ وانباری ها وهمین طور مرغوبیت مکانی آنها ونیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف واستاندارد(ارتفاع عرف ومفید واحد مسکونی ۲٫۹۰ متر-حداکثر ارتفاع پارکینگ ۲٫۲۰ متر-حداکثر ارتفاع مفید پیلوت ۲٫۴۰ متر-حداکثر ارتفاع زیرزمین ۲٫۲۰ متر- ارتفاع عرف مفید واحد تجاری ۴٫۵۰ متر)، شرایط نورگیری، چشم انداز معماری داخلی ملک، ودر مجتمع های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر حیاط مشاعی وغیره، واقع شدن بنا در زیرزمین با تذکر به شرایط نورگیری آلودگی هوا وآلودگی صوتی ناشی از موتورخانه وسایر مسائل ، می بایست در نظر گرفته شود.

بعد از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی نامبرده را نسبت به سن بنا تعدیل نمود اعمال مورد گفته شده اکثرا ً بر طبق وضعیت ظاهری ملک وتجربه وقضاوت مهندسی ارزیاب است . اما نشریه کارشناس(برای متخصصین رسمی دادگستری) جدولی بشرح بالا ارائه کرده که بر اساس آن می توان ضریب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسیار با اهمیت اینکه جدول نامبرده جهت املاکی است که استاندارهای تهیه وساز در میزان عرف وحداقل در آن رعایت شده باشد بطوریکه در گاهی از مناطق که تهیه وساز در آنها طبق ضوابط واصول فنی صحیح اجراء نشده است، ساختمانهایی با حدود ۲۵ سال قدمت، غیر قابل استفاده بوده وعملاً وجود بنا در آنها بدون در نظر گرفتن مصالح قابل استفاده به جای مانده از عملیات تخریب ،اکثرا ً به تأثیر دستمزد و تعرفه های تخریب، منجر به کم شدن قیمت ملک خواهد شد.

از مسائل با اهمیت دیگری که در بررسی املاک تجاری می بایست تعیین واعلام گردد، ارزیابی حق کسب وپیشه وتجارت ویا حق سرقفلی وتعیین مبلغ ریالی آن است ولازم ه این کار درک معرفت درست این دو علت وفرق های بین آنها است.

سرقفلی حقی است مالی وقابل معلت ه که برای متصرف قانونی آن،بوسیله قانون به رسمیت شناخته شده است وعمری به درازای عقد اجاره دارد اما حق کسب وپیشه عمری کوتاه وحدوداً ۶۰ ساله دارد. حق سرقفلی مختص مستأجر نیست مالک قبل از اینکه ملک را به دیگری واگذار نماید ، این حق را دارد که آن را به اولین مستأجر واگذار نماید واین عمل الزامی به ادامه رابطه استیجاری نیست.به عبارتی سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار نماید .

حق کسب وپیشه به مالک اختصاص ندارد واین حق، ایجاد شده از رابطه استیجاری است ودر واقع نتیجه کار مستأجر است به طوری که مستأجر در نتیجه کار اقتصادی، مشتریانی را جذب کرده وسبب معرفی محل ورونق تجاری ملک می شود وقابلیت انتقال به غیر را همزمان با منافع عین مستأجره دارد (نقل از نشریه کانون سردفتران). پس بعد از اینکه مستاجردر محل مورد نظر کار کار کرد و مشتری اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه تجارت می گویند.

نکته بسیار با اهمیت اینکه در سال ۱۳۷۶ قانونی در خصوص روابط موجر مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مسائل ی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به سبب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد. بر این اساس ماده ۶ قانون سال ۷۶ می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت نماید مگر آنکه همچنین حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید ، بعد از انتها مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالک ندارد.

تبصره ب : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید ، وقت تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

سوپروب close
خرید بک لینک